LMNP réel : guide complet de l'amortissement

L'amortissement est le principal levier fiscal du LMNP au régime réel. Concrètement, il vous permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier de vos revenus locatifs — sans débourser un centime. Résultat : la plupart des investisseurs en LMNP réel paient peu ou pas d'impôt sur leurs loyers pendant 10 à 15 ans. Ce guide explique le mécanisme, le calcul par composants, et les règles à connaître avant de vous lancer.

Principe : une charge sans sortie de trésorerie

En comptabilité, l'amortissement constate la dépréciation progressive d'un actif dans le temps. Pour un investisseur LMNP au régime réel (art. 39 du CGI), cela signifie que le bien immobilier et le mobilier sont inscrits à l'actif du bilan et dépréciés chaque année selon leur durée de vie estimée.

Cette charge est fiscalement déductible des revenus BIC, exactement comme les intérêts d'emprunt ou la taxe foncière. La différence majeure : elle ne correspond à aucune dépense réelle. Vous déduisez une charge comptable sans sortir un euro supplémentaire.

Si ce résultat est nul ou négatif, vous ne payez aucun impôt sur vos loyers. C'est l'avantage central du LMNP réel, et c'est pourquoi il est souvent comparé favorablement à la location nue ou au régime micro-BIC.

Ce qui est amortissable (et ce qui ne l'est pas)

Toutes les composantes de votre investissement ne sont pas amortissables. La règle de base : le terrain ne s'amortit pas, car il ne se déprécie pas. En pratique, on estime sa valeur entre 10 % et 20 % du prix d'acquisition selon la localisation.

Sont amortissables :

• La construction (immeuble hors terrain), décomposée par composants
• Les frais d'acquisition (frais de notaire, honoraires d'agence) si vous optez pour leur inscription à l'actif
• Le mobilier et les équipements (canapés, literie, électroménager, etc.)
• Les travaux d'amélioration inscrits à l'actif

Le calcul par composants : la méthode obligatoire

Le plan comptable général impose de décomposer le bien immobilier en composants distincts, chacun amorti sur sa durée de vie propre (BOFiP BIC - Immobilisations). Cette approche maximise les amortissements les premières années.

Voici les composants classiques pour un appartement et leurs durées d'amortissement :

Exemple chiffré complet

Prenons un appartement meublé acheté 200 000 € avec 16 000 € de frais de notaire, loué 1 000 €/mois (12 000 €/an). Terrain estimé à 15 % du prix d'achat.

En location nue, le même bien avec les mêmes charges aurait généré un résultat foncier imposable d'environ 3 000 €, soit ~1 400 € d'impôts supplémentaires par an (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %). Sur 15 ans, l'économie cumulée dépasse 20 000 €.

La règle de non-création de déficit

C'est la contrainte principale du régime : l'amortissement LMNP ne peut pas créer ou aggraver un déficit BIC (BOFiP BIC - Amortissements). En d'autres termes, vous ne pouvez déduire que la fraction d'amortissement qui ramène votre résultat à zéro — pas en dessous.

Contrairement au déficit foncier en location nue (plafonné à 10 700 €/an et limité à 10 ans), les amortissements non utilisés en LMNP réel sont reportés sans limite de durée. Ils seront utilisés les années où les loyers augmentent ou les intérêts d'emprunt diminuent.

Impact à la revente : le traitement favorable des plus-values

C'est souvent la question qui inquiète les investisseurs : "si j'ai déduit 100 000 € d'amortissements, je vais les repayer à la vente ?" La réponse est non, pour un LMNP non professionnel.

En LMNP (non LMP), la plus-value est calculée selon le régime des particuliers (CGI art. 151 septies B) : on ne déduit pas les amortissements du prix de revient. Vous bénéficiez des abattements pour durée de détention :

• Impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 %/an entre 6 et 21 ans, puis 4 % la 22e année → exonération totale à 22 ans
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement de 1,65 %/an entre 6 et 21 ans, 1,60 % la 22e, 9 %/an entre 23 et 30 ans → exonération totale à 30 ans

LMNP réel vs micro-BIC : quand basculer ?

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (71 % pour les meublés de tourisme classés). Il est simple mais souvent moins efficace fiscalement. La comparaison est directe :

Sur notre exemple : charges réelles (3 200 €) + intérêts (5 800 €) + amortissements (8 415 €) = 17 415 € soit 145 % des loyers de 12 000 €. Le régime réel est massivement plus avantageux.

Le micro-BIC peut être pertinent uniquement si vous avez très peu de charges et pas de crédit — typiquement un bien hérité ou acheté comptant sans travaux. Pour toute autre situation, le régime réel s'impose. Symo calcule automatiquement les deux scénarios pour vous montrer le gain exact.

Conditions pour bénéficier du LMNP réel

• Louer en meublé (liste légale de mobilier obligatoire, décret du 31 juillet 2015)
• Recettes annuelles inférieures à 77 700 € (seuil 2025) ou inférieures aux BIC professionnels pour rester non professionnel
• Opter pour le régime réel simplifié (formulaire P0i ou déclaration 2031)
• Tenir une comptabilité (compte de résultat, bilan, tableau d'amortissement)

Les taux d'amortissement et durées indiqués sont des références pratiques courantes ; chaque situation peut varier selon la nature du bien, sa localisation et les choix comptables retenus. Les règles fiscales citées font référence au CGI et au BOFiP en vigueur en 2025-2026 et sont susceptibles d'évoluer. Cet article est à caractère pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant toute décision.