LMNP ou location nue : quelle fiscalité choisir pour votre investissement locatif ?
C'est la question que se pose tout investisseur immobilier : faut-il louer en meublé (LMNP) ou en nu ? La réponse dépend de votre situation, et surtout, elle se chiffre.
Les 4 fiscalités en 2026
| Fiscalité | Type | Avantage | Plafond |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Nu | 30 % d'abattement forfaitaire | < 15 000 €/an |
| Réel foncier | Nu | Charges réelles + déficit foncier | Déficit : 10 700 €/an |
| Micro-BIC | Meublé | 50 % d'abattement forfaitaire | < 77 700 €/an |
| LMNP réel | Meublé | Charges + amortissement du bien | Pas de plafond |
Quand le micro-foncier suffit
Si vos charges représentent moins de 30 % de vos loyers et que vous ne voulez pas de comptabilité, le micro-foncier est le plus simple. Vous déclarez vos loyers, l'administration applique 30 % d'abattement, et vous payez l'impôt sur les 70 % restants.
Exemple : 9 600 € de loyers annuels, TMI 30 %
Revenu imposable : 6 720 €
Impôt sur le revenu : 2 016 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1 156 €
Total fiscal : 3 172 €
Quand le LMNP reel devient le plus avantageux
Le LMNP réel permet d'amortir le bien (hors terrain), le mobilier et les travaux. Cet amortissement réduit votre base imposable sans sortir de trésorerie.
Meme bien en LMNP reel :
Loyers : 9 600 €
Charges déductibles : 3 500 € (taxe foncière, copro, assurance, intérêts)
Amortissement : 4 500 € (bien + mobilier)
Revenu imposable : 1 600 €
Impot : 480 € + PS : 275 €
Total fiscal : 755 €
Économie vs micro-foncier : 2 417 € par an
Le piege de la plus-value
En LMNP, la plus-value à la revente est calculée sur le prix d'achat (régime des particuliers), avec des abattements progressifs selon la durée de détention. C'est un avantage par rapport à la SCI à l'IS où la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable — c'est-à-dire après déduction de tous les amortissements, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Ce point est crucial si vous envisagez une revente à moyen terme (10-15 ans).
Comment choisir ?
Plutôt que de deviner, simulez. Chaque situation est différente : TMI, montant des travaux, durée de détention, montant du crédit...
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Voir quelle fiscalité m'économise le plus →Cet article est fourni à titre informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal. Les exemples sont basés sur les barèmes fiscaux 2025 en vigueur. Consultez un expert-comptable pour une analyse personnalisée de votre situation.