Pourquoi les simulateurs immobiliers vous induisent en erreur
Vous avez trouvé un appartement à 200 000 € avec un loyer de 800 € par mois. Un rapide calcul vous donne un rendement brut de 4,8 %. Pas mal, non ?
Sauf que ce chiffre est dangereusement incomplet.
Simulateur immobilier : ce qui manque au calcul
La plupart des simulateurs en ligne s'arrêtent au rendement brut : loyer annuel divisé par prix d'achat. C'est comme juger un salaire sans regarder les impôts, les charges et le coût de la vie.
1. La fiscalité (le poste le plus sous-estimé)
Selon votre régime fiscal, l'impôt sur vos revenus locatifs peut varier du simple au triple :
- Micro-foncier : abattement de 30 %, le reste est imposé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Réel foncier : vous déduisez les charges réelles, avec possibilité de déficit foncier (plafond 10 700 €/an)
- LMNP réel : vous amortissez le bien et le mobilier, réduisant drastiquement l'assiette imposable
- SCI à l'IS : imposition à 15 % puis 25 %, mais plus-value calculée sur la valeur nette comptable
Choisir la mauvaise fiscalité peut vous coûter plusieurs milliers d'euros par an. Et pourtant, aucun simulateur gratuit ne compare ces 7 fiscalités côte à côte.
2. Les charges réelles
Taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, frais de rotation des locataires... Ces postes représentent facilement 20 à 30 % du loyer brut.
3. L'effet du credit
Le coût réel de votre crédit ne se résume pas au taux nominal. L'assurance emprunteur, les frais de dossier, et la durée du prêt impactent directement votre cash-flow mensuel et votre rendement net.
Le rendement qui compte : le net-net
Le seul chiffre qui reflète la réalité de votre investissement, c'est le rendement net-net : ce qu'il vous reste réellement après toutes les charges, tous les impôts, toutes les cotisations.
Notre appartement à 4,8 % brut ?
En LMNP réel : environ 3,5 % net-net
En micro-foncier (TMI 30 %) : environ 2,1 % net-net
La différence entre les deux fiscalités : plus de 2 000 € par an.
C'est pour ça qu'on a créé Symo
Symo est un des rares simulateurs qui calcule le vrai rendement net-net de votre investissement, en intégrant :
- Les 7 fiscalités françaises, comparées automatiquement
- Le crédit multi-tranches (amortissable, in fine, PTZ)
- Toutes les charges réelles
- La projection sur 1 à 50 ans avec revalorisation
- Le cash-flow mois par mois
- La comparaison avec le rendement boursier (PEA)
Et il le fait gratuitement, sans conflit d'intérêt. Symo ne vend pas de biens, ne recommande pas de courtiers, et ne touche aucune commission.
Essayez en 30 secondes
Entrez un prix et un loyer. Symo fait le reste.
Lancer ma première simulation →Symo est un outil de simulation à vocation éducative. Les résultats ne constituent pas un conseil fiscal ou financier. Consultez un expert-comptable avant toute décision d'investissement.