Pourquoi les simulateurs immobiliers vous induisent en erreur
Vous avez trouve un appartement a 200 000 € avec un loyer de 800 € par mois. Un rapide calcul vous donne un rendement brut de 4,8 %. Pas mal, non ?
Sauf que ce chiffre est dangereusement incomplet.
Simulateur immobilier : ce qui manque au calcul
La plupart des simulateurs en ligne s'arretent au rendement brut : loyer annuel divise par prix d'achat. C'est comme juger un salaire sans regarder les impots, les charges et le cout de la vie.
1. La fiscalite (le poste le plus sous-estime)
Selon votre regime fiscal, l'impot sur vos revenus locatifs peut varier du simple au triple :
- Micro-foncier : abattement de 30 %, le reste est impose a votre TMI + 17,2 % de prelevements sociaux
- Reel foncier : vous deduisez les charges reelles, avec possibilite de deficit foncier (plafond 10 700 €/an)
- LMNP reel : vous amortissez le bien et le mobilier, reduisant drastiquement l'assiette imposable
- SCI a l'IS : imposition a 15 % puis 25 %, mais plus-value calculee sur la valeur nette comptable
Choisir le mauvais regime peut vous couter plusieurs milliers d'euros par an. Et pourtant, aucun simulateur gratuit ne compare ces 7 regimes cote a cote.
2. Les charges reelles
Taxe fonciere, copropriete, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, frais de rotation des locataires... Ces postes representent facilement 20 a 30 % du loyer brut.
3. L'effet du credit
Le cout reel de votre credit ne se resume pas au taux nominal. L'assurance emprunteur, les frais de dossier, et la duree du pret impactent directement votre cash-flow mensuel et votre rendement net.
Le rendement qui compte : le net-net
Le seul chiffre qui reflete la realite de votre investissement, c'est le rendement net-net : ce qu'il vous reste reellement apres toutes les charges, tous les impots, toutes les cotisations.
Notre appartement a 4,8 % brut ?
En LMNP reel : environ 3,5 % net-net
En micro-foncier (TMI 30 %) : environ 2,1 % net-net
La difference entre les deux regimes : plus de 2 000 € par an.
C'est pour ca qu'on a cree Symo
Symo est un des rares simulateurs qui calcule le vrai rendement net-net de votre investissement, en integrant :
- Les 7 regimes fiscaux francais, compares automatiquement
- Le credit multi-tranches (amortissable, in fine, PTZ)
- Toutes les charges reelles
- La projection sur 1 a 50 ans avec revalorisation
- Le cash-flow mois par mois
- La comparaison avec le rendement boursier (PEA)
Et il le fait gratuitement, sans conflit d'interet. Symo ne vend pas de biens, ne recommande pas de courtiers, et ne touche aucune commission.
Essayez en 30 secondes
Entrez un prix et un loyer. Symo fait le reste.
Lancer ma premiere simulation →Symo est un outil de simulation a vocation educative. Les resultats ne constituent pas un conseil fiscal ou financier. Consultez un expert-comptable avant toute decision d'investissement.