LMNP ou location nue : quel regime fiscal choisir pour votre investissement locatif ?
C'est la question que se pose tout investisseur immobilier : faut-il louer en meuble (LMNP) ou en nu ? La reponse depend de votre situation, et surtout, elle se chiffre.
Les 4 regimes fiscaux en 2026
| Regime | Type | Avantage | Plafond |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Nu | 30 % d'abattement forfaitaire | < 15 000 €/an |
| Reel foncier | Nu | Charges reelles + deficit foncier | Deficit : 10 700 €/an |
| Micro-BIC | Meuble | 50 % d'abattement forfaitaire | < 77 700 €/an |
| LMNP reel | Meuble | Charges + amortissement du bien | Pas de plafond |
Quand le micro-foncier suffit
Si vos charges representent moins de 30 % de vos loyers et que vous ne voulez pas de comptabilite, le micro-foncier est le plus simple. Vous declarez vos loyers, l'administration applique 30 % d'abattement, et vous payez l'impot sur les 70 % restants.
Exemple : 9 600 € de loyers annuels, TMI 30 %
Revenu imposable : 6 720 €
Impot sur le revenu : 2 016 €
Prelevements sociaux (17,2 %) : 1 156 €
Total fiscal : 3 172 €
Quand le LMNP reel devient le plus avantageux
Le LMNP reel permet d'amortir le bien (hors terrain), le mobilier et les travaux. Cet amortissement reduit votre base imposable sans sortir de tresorerie.
Meme bien en LMNP reel :
Loyers : 9 600 €
Charges deductibles : 3 500 € (taxe fonciere, copro, assurance, interets)
Amortissement : 4 500 € (bien + mobilier)
Revenu imposable : 1 600 €
Impot : 480 € + PS : 275 €
Total fiscal : 755 €
Economie vs micro-foncier : 2 417 € par an
Le piege de la plus-value
En LMNP, la plus-value a la revente est calculee sur le prix d'achat (regime des particuliers), avec des abattements progressifs selon la duree de detention. C'est un avantage par rapport a la SCI a l'IS ou la plus-value est calculee sur la valeur nette comptable — c'est-a-dire apres deduction de tous les amortissements, ce qui augmente mecaniquement la plus-value imposable.
Ce point est crucial si vous envisagez une revente a moyen terme (10-15 ans).
Comment choisir ?
Plutot que de deviner, simulez. Chaque situation est differente : TMI, montant des travaux, duree de detention, montant du credit...
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Quel regime vous economise le plus ?
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Voir quel regime m'economise le plus →Cet article est fourni a titre informatif et educatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal. Les exemples sont bases sur les baremes fiscaux 2025 en vigueur. Consultez un expert-comptable pour une analyse personnalisee de votre situation.