Bourse ou immobilier : comparaison honnête sur 20 ans
Sur 20 ans, un ETF MSCI World à 7 % annuel multiplie un capital par 3,9. Un appartement locatif bien structuré, avec levier, peut dépasser ce ratio — mais pas sur les mêmes fonds propres, ni avec la même liquidité. Voici une comparaison chiffrée et honnête des deux approches, sans idéologie ni raccourci.
La vraie question n'est pas "bourse ou immobilier ?" — elle est : avec quel capital, quel effort, et quelle fiscalité ? Les deux créent de la richesse. Par des mécanismes radicalement différents.
Le point de départ : deux scénarios comparables
Pour comparer honnêtement, il faut fixer des hypothèses claires. Voici les deux cas que nous allons simuler :
Scénario A — Bourse (ETF MSCI World via PEA) :
Capital investi : 200 000 € (fonds propres)
Performance annuelle : 7 % net de frais (moyenne historique long terme)
Fiscalité : PEA après 5 ans — prélèvements sociaux à 17,2 % uniquement (art. 163 quinquies A CGI)
Gestion : passive (ETF en gestion pilotée ou libre)
Scénario B — Immobilier locatif avec levier :
Prix du bien : 200 000 €
Apport personnel : 40 000 € (20 %)
Crédit : 160 000 € sur 20 ans à 3,5 %, mensualité ~928 €
Loyer : 750 €/mois (rendement brut 4,5 %)
Fiscalité : LMNP réel — amortissement du bien (art. 39 C CGI)
Notez que les fonds propres engagés ne sont pas identiques : 200 000 € en bourse contre 40 000 € en immobilier. C'est précisément là que réside l'avantage du levier — et c'est ce qui rend la comparaison complexe si l'on n'y prend pas garde.
Scénario A : la bourse sur 20 ans
La performance composée du MSCI World
Le MSCI World (indice des grandes entreprises mondiales) a délivré une performance annuelle moyenne d'environ 7 à 8 % net de frais sur les 20 dernières années. Un ETF répliquant cet indice avec 0,15 à 0,20 % de frais annuels vous laisse ainsi environ 7 % par an.
Gain brut : 573 600 €.
L'impact de la fiscalité bourse
Via un PEA (Plan d'Épargne en Actions), les plus-values sont exonérées d'impôt sur le revenu après 5 ans. Seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % s'appliquent au moment du retrait.
Bourse — résultat net à 20 ans :
Valeur finale brute : 773 600 €
Prélèvements sociaux (17,2 % sur 573 600 €) : -98 659 €
Net encaissé : 674 941 €
Gain net sur 200 000 € investis : +474 941 € — soit +237 %
Sans PEA (compte-titres ordinaire avec PFU à 30 %), le gain net tombe à environ 601 520 €. Le choix de l'enveloppe fiscale est donc déterminant — presque 73 000 € d'écart sur 20 ans pour la même performance.
Scénario B : l'immobilier locatif avec levier sur 20 ans
L'effet de levier : le vrai avantage de l'immobilier
En immobilier, vous n'investissez pas 200 000 € en fonds propres — vous en investissez 40 000 €, et la banque finance le reste. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier : vous contrôlez un actif de 200 000 € avec 40 000 € de capital propre.
Si le bien prend de la valeur, la plus-value s'applique sur 200 000 €, pas sur les 40 000 € que vous avez réellement engagés. C'est impossible à répliquer en bourse classique.
Le cash-flow réel pendant 20 ans
Avec un loyer de 750 €/mois et une mensualité de crédit de 928 €, l'effort d'épargne mensuel est négatif avant charges :
Effort mensuel estimé :
Loyer encaissé : +750 €
Mensualité crédit : -928 €
Charges courantes (taxe foncière, copro, assurance) : -200 €
Impôts (LMNP réel : quasi nuls les 10 premières années grâce à l'amortissement) : ~0 €
Effort mensuel : ~-378 €/mois
Sur 20 ans, l'effort d'épargne total cumulé s'élève à environ 90 720 € (378 € × 240 mois). Ajouté à l'apport initial de 40 000 €, le total réellement investi est d'environ 130 720 €.
La fiscalité LMNP réel : l'amortissement comme bouclier fiscal
En LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) au régime réel, vous pouvez amortir la valeur du bien sur sa durée de vie. Sur un bien à 200 000 € (hors terrain estimé à 15 %) :
Cet amortissement réduit votre résultat fiscal, parfois à zéro, pendant 10 à 15 ans. Résultat : vous percevez des loyers sans payer d'impôt pendant une bonne partie de la durée du crédit. C'est un avantage considérable par rapport à la location nue, où les revenus sont imposés dès le premier euro de bénéfice. Pour en savoir plus sur les différentes fiscalités de la location, consultez notre comparatif dédié.
Le patrimoine net à 20 ans
À l'issue des 20 ans, le crédit est remboursé. La valeur du bien avec une revalorisation modeste de 1,5 %/an :
Immobilier — résultat net à 20 ans :
Valeur du bien : ~269 400 €
Crédit restant dû : 0 € (remboursé)
Total réellement investi (apport + effort mensuel) : ~130 720 €
Patrimoine net constitué : ~269 400 €
Gain net sur capital investi : +138 680 € — soit +106 % sur fonds propres engagés
Note : les revenus locatifs nets perçus pendant 20 ans (environ 130 000 € cumulés après charges, estimés) s'ajoutent à ce patrimoine immobilier. Ils ont en partie financé l'effort d'épargne.
Tableau comparatif sur 20 ans
| Critère | Bourse (ETF/PEA) | Immobilier (LMNP) |
|---|---|---|
| Fonds propres engagés | 200 000 € | ~130 720 € |
| Actif contrôlé | 200 000 € | 200 000 € |
| Patrimoine net à 20 ans | 674 941 € | ~269 400 € |
| Taux de fiscalité effectif | 17,2 % | ~0 % (1re décennie) |
| Liquidité | Immédiate | 3 à 6 mois |
| Gestion requise | Passive | Active (locataires) |
| Risque principal | Volatilité (krach) | Vacance, impayés |
| Levier possible | Non (SRD risqué) | Oui (crédit bancaire) |
La bourse génère un patrimoine final plus élevé dans cet exemple — mais avec 200 000 € engagés dès le départ, contre ~130 000 € progressivement en immobilier (apport + effort mensuel). En raisonnant sur le rendement des fonds propres, l'immobilier avec levier reste compétitif, voire supérieur.
Ce que les comparaisons oublient souvent
La revalorisation de l'immobilier est incertaine — et locale
Notre hypothèse de 1,5 % par an est prudente — la moyenne nationale sur 20 ans est légèrement supérieure, mais avec de fortes disparités géographiques. Un bien à Paris ou Lyon se comporte très différemment d'un bien en zone rurale. La bourse, elle, est mondiale et diversifiée par construction.
La vacance locative et les travaux pèsent lourd
Une vacance de 2 mois par an représente 16 % de revenus locatifs perdus. Des travaux imprévus (toiture, chaudière, ravalement) peuvent absorber plusieurs années de cash-flow. Ces aléas n'ont pas d'équivalent en bourse — et ils sont souvent sous-estimés dans les simulations.
La volatilité boursière est psychologiquement difficile
Un ETF peut perdre 40 à 50 % de sa valeur en quelques mois lors d'un krach (2008, 2020). Sur 20 ans, l'histoire montre un retour aux plus hauts — mais tenir psychologiquement pendant une chute de -40 % est plus difficile que d'avoir un appartement "solide" dont on ne voit pas la valeur fluctuer quotidiennement.
La fiscalité peut changer
Les règles du PEA et du LMNP réel existent depuis des décennies, mais elles évoluent. La loi de finances 2026 a par exemple durci les conditions du LMNP sur la revente. Simuler sur 20 ans avec des fiscalités fixes est une approximation : la vraie prudence consiste à optimiser aujourd'hui ce qui est optimisable, et à rester agile.
Le vrai levier de l'immobilier : accéder au crédit. Un investisseur avec 40 000 € d'apport ne peut pas acheter 200 000 € d'actions à crédit — il peut acheter 200 000 € d'immobilier. Ce n'est pas un détail : c'est la raison pour laquelle des millions de Français se sont constitué un patrimoine via l'immobilier plutôt que la bourse.
Bourse ou immobilier : la vraie question à se poser
Ce n'est pas "lequel rapporte plus ?" mais "lequel me correspond ?". Quelques questions utiles :
- Avez-vous un apport suffisant ? L'immobilier exige 15 à 25 % du prix d'achat. Sans apport, la bourse est la seule option accessible.
- Êtes-vous prêt à gérer des locataires ? L'immobilier n'est pas passif. Si l'idée de gérer un état des lieux ou un impayé vous freine, la bourse est plus adaptée.
- Quel est votre horizon ? Sur moins de 10 ans, l'immobilier (frais de notaire, crédit) est peu efficace. Sur 20 ans, les deux convergent vers de bons résultats.
- Avez-vous besoin de liquidité ? Un ETF se vend en 2 jours. Un appartement en 3 à 6 mois.
La stratégie la plus robuste pour la plupart des investisseurs est souvent une combinaison des deux : l'immobilier avec crédit pour capter le levier et générer des revenus réguliers, la bourse (PEA, assurance-vie) pour la liquidité et la diversification mondiale. Pour comprendre le rendement réel de vos investissements, les trois calculs à maîtriser sont le rendement brut, net et net-net.
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Les chiffres ci-dessus sont des moyennes et des hypothèses. Votre situation est différente : votre tranche marginale d'imposition, le marché local, le type de bien, la durée du crédit, le régime choisi — tout cela change radicalement les résultats. Symo projette votre investissement immobilier année par année, avec toutes les fiscalités intégrées : nu micro-foncier, nu réel (avec déficit foncier), LMNP micro-BIC, LMNP réel, SCI IR et SCI IS.
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Lancer ma simulation gratuite →Les simulations présentées reposent sur des hypothèses simplifiées (performance MSCI World à 7 %, revalorisation immobilière à 1,5 %/an, taux de crédit à 3,5 %) qui peuvent ne pas se matérialiser. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les règles fiscales mentionnées (PEA, LMNP réel) sont en vigueur en 2026 et susceptibles d'évoluer. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision d'investissement. Utilisez Symo pour une simulation personnalisée.