Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique quand les recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 € par an OU inférieures aux revenus professionnels du foyer. Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) s'applique quand les deux conditions sont simultanément remplies : recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures aux revenus professionnels du foyer. La distinction a des conséquences majeures sur les cotisations sociales, le déficit imputable et la plus-value.

Quel est le seuil pour passer en LMP en 2026 ?

Pour être qualifié LMP en 2026, deux conditions cumulatives doivent être remplies (article 155-IV du CGI) : 1) les recettes locatives annuelles toutes taxes comprises dépassent 23 000 €, ET 2) ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC/BNC/BA professionnels nets). Si une seule condition est remplie, vous restez LMNP.

Le LMP paie-t-il des cotisations sociales ?

Oui. Le LMP relève des BIC professionnels et est soumis aux cotisations SSI (Sécurité Sociale des Indépendants), soit environ 35 à 45 % du bénéfice imposable. Le LMNP, lui, n'est soumis qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers. C'est souvent le principal piège du LMP : des cotisations bien plus élevées qui peuvent annuler les avantages fiscaux apparents.

Le déficit LMNP est-il déductible du revenu global ?

Non. En LMNP réel, le déficit généré (notamment par l'amortissement) n'est pas imputable sur le revenu global. Il est reportable sur les bénéfices de la même activité meublée pendant 10 ans (article 156-I-1° bis du CGI). En revanche, en LMP, le déficit est imputable sans limite sur le revenu global, ce qui peut générer d'importantes économies d'impôt la même année.

Quelle est la fiscalité de la plus-value en LMP vs LMNP ?

En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers : exonération progressive avec abattements pour durée de détention, totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En LMP, la plus-value est professionnelle : exonération totale si les recettes sont inférieures à 90 000 € et l'activité dure depuis plus de 5 ans (article 151 septies du CGI), partielle entre 90 000 € et 126 000 €. Au-delà, la plus-value est imposée au barème + PS, avec réintégration des amortissements déduits.

LMP vs LMNP : seuils, avantages et pièges

10 min de lecture · Avril 2026

La distinction LMP / LMNP ne tient qu'à deux chiffres — mais elle change radicalement votre fiscalité, vos cotisations sociales et le traitement de votre plus-value à la revente. En 2026, le seuil de basculement en Loueur Meublé Professionnel (LMP) reste fixé à 23 000 € de recettes annuelles, à condition que ces recettes dépassent également vos revenus professionnels. Si une seule condition manque, vous restez Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce guide compare les deux statuts sur tous les plans : cotisations, déficit, amortissement et plus-value.

Les deux conditions cumulatives pour être LMP

Selon l'article 155-IV du CGI, vous êtes qualifié LMP si vous remplissez simultanément :

Recettes locatives meublées TTC > 23 000 €/an
Ces recettes > revenus professionnels du foyer fiscal (salaires nets imposables, BIC/BNC/BA professionnels)

Exemple concret :

Recettes meublées : 28 000 € • Salaire net imposable : 35 000 €

Résultat : condition 1 remplie (28 000 > 23 000), condition 2 non remplie (28 000 < 35 000)

→ Statut LMNP, même avec des recettes élevées.

Exemple de basculement en LMP :

Recettes meublées : 28 000 € • Salaire net imposable : 20 000 €

Résultat : condition 1 remplie ET condition 2 remplie (28 000 > 20 000)

→ Statut LMP automatique — et ses conséquences.

Attention : le basculement en LMP peut arriver sans que vous l'ayez décidé — une baisse de salaire (chômage partiel, congé parental) combinée à des loyers meublés qui progressent peut vous faire franchir la ligne.

Tableau comparatif LMP vs LMNP

Critère	LMNP réel	LMP
Seuil d'accès	Recettes < 23 000 € ou < revenus pro	Recettes > 23 000 € et > revenus pro
Amortissement	Oui (bien + mobilier + travaux)	Oui (identique)
Déficit imputable sur revenu global	Non (reportable 10 ans sur BIC meublé)	Oui, sans limite
Cotisations sociales	PS 17,2 % sur bénéfice	SSI ~35-45 % sur bénéfice
Plus-value à la revente	Régime particuliers (abattements temporels)	Régime pro (exo. totale si recettes < 90 k€ et > 5 ans)
ISF / IFI	Biens soumis à l'IFI	Exonération IFI si bien outil d'activité principale

L'amortissement : identique dans les deux statuts

Sur ce point, LMP et LMNP réel fonctionnent de la même façon. Vous pouvez amortir :

Le bâti : 2 à 3 % du prix d'acquisition hors terrain, soit 6 000 à 9 000 €/an pour un bien à 300 000 €
Le mobilier : 20 à 33 % sur 3 à 5 ans
Les travaux : amortis ou déduits selon leur nature

Pour un bien à 300 000 €, l'amortissement total peut dépasser 10 000 €/an, réduisant le bénéfice imposable à quasi-zéro pendant 20 à 30 ans. Voir notre guide sur l'amortissement LMNP réel pour le détail du calcul par composants.

Le déficit : l'avantage clé du LMP

C'est là que les deux statuts divergent le plus, après les cotisations.

En LMNP réel, si vos charges dépassent vos recettes (ce qui arrive souvent en début d'activité avec les amortissements), le déficit est reportable sur vos bénéfices meublés des 10 années suivantes — mais il n'est pas déductible de votre revenu global (art. 156-I-1° bis du CGI). Vous différez l'avantage sans l'annuler.

En LMP, ce même déficit est imputable sans plafond sur votre revenu global de l'année. Si vous avez un salaire de 60 000 € et un déficit LMP de 15 000 €, votre revenu imposable tombe à 45 000 €. L'économie peut atteindre 6 000 à 7 000 € d'impôt la même année (selon votre tranche marginale).

Économie d'impôt LMP = Déficit × Taux marginal d'imposition (30 %, 41 % ou 45 %)

Le piège principal : les cotisations sociales SSI

C'est le revers de la médaille du LMP. En relevant des BIC professionnels, les LMP sont affiliés à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), anciennement RSI.

Comparaison des prélèvements sur un bénéfice de 20 000 € :

LMNP : prélèvements sociaux 17,2 % → 3 440 € de PS

LMP : cotisations SSI ~40 % → 8 000 € de cotisations

Écart : +4 560 €/an de charges supplémentaires en LMP

Les cotisations SSI ouvrent des droits (retraite, maladie), mais pour un investisseur qui a déjà une couverture sociale via son emploi salarié, c'est souvent un double paiement non compensé. Sur un portefeuille immobilier générant 30 000 € de bénéfice, la différence de cotisations peut atteindre 7 000 à 8 000 €/an.

La plus-value : régime professionnel vs particuliers

À la revente, les deux statuts ne sont pas soumis aux mêmes règles.

En LMNP : abattements progressifs pour durée de détention

La plus-value relève du régime des particuliers (art. 150 U du CGI). Elle bénéficie d'abattements croissants :

IR : exonération totale après 22 ans de détention
Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans

Les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans la plus-value imposable — c'est un avantage considérable du LMNP réel par rapport à d'autres fiscalités.

En LMP : exonération possible, mais sous conditions strictes

La plus-value en LMP est professionnelle (art. 151 septies du CGI). Les règles d'exonération sont :

Exonération totale si recettes < 90 000 € ET activité LMP depuis plus de 5 ans
Exonération partielle si recettes entre 90 000 € et 126 000 €
Au-delà : imposition de la plus-value au barème + PS, avec réintégration des amortissements déduits

Piège LMP à la revente :

Vous avez déduit 80 000 € d'amortissements sur 10 ans. Si vos recettes dépassent 126 000 €, ces 80 000 € sont réintégrés dans la plus-value professionnelle et imposés à votre tranche marginale. En LMNP, ce risque n'existe pas.

Simulation chiffrée : LMNP réel vs LMP sur 10 ans

Investisseur avec 40 000 € de salaire et deux appartements meublés générant 26 000 € de recettes annuelles, bénéfice avant cotisations : 5 000 € (après amortissement).

LMNP réel (recettes < salaire) :

Prélèvements sociaux : 5 000 × 17,2 % = 860 €

Impôt (TMI 30 %) : 5 000 × 30 % = 1 500 €

Charge totale : 2 360 €/an

LMP (recettes > salaire, si salaire = 22 000 €) :

Cotisations SSI : 5 000 × 40 % = 2 000 €

Impôt (TMI 30 %) : 5 000 × 30 % = 1 500 €

Charge totale : 3 500 €/an (soit +1 140 € de plus qu'en LMNP)

Sur 10 ans, l'écart de cotisations peut atteindre 10 000 à 15 000 € à bénéfice équivalent. Symo calcule automatiquement ce différentiel en projetant les deux statuts en parallèle.

Qui a vraiment intérêt à être LMP ?

Le LMP est avantageux dans des cas précis :

Investisseur avec peu ou pas de revenus professionnels (retraité, sans emploi) : les cotisations SSI remplacent une couverture sociale inexistante
Portefeuille générant d'importants déficits (biens en travaux lourds) : l'imputation sur revenu global est immédiatement rentable
Recettes < 90 000 € avec horizon de revente > 5 ans : l'exonération totale de plus-value est très avantageuse
Objectif d'exonération IFI : le bien outil d'une activité LMP principale peut sortir de l'assiette IFI

Pour un salarié avec un TMI de 30 % ou 41 % et des bénéfices meublés, rester en LMNP est le plus souvent optimal. La comparaison des fiscalités meublées détaille les autres arbitrages possibles (micro-BIC, SCI).

Comment éviter le basculement involontaire en LMP

Plusieurs situations peuvent vous faire franchir le seuil sans l'avoir planifié :

Passage à temps partiel ou congé parental (baisse du salaire)
Ajout d'un bien meublé qui fait dépasser les 23 000 €
Revalorisation des loyers sur plusieurs biens

Pour anticiper, vérifiez chaque année la comparaison recettes/revenus pro avant la clôture de l'exercice. Un abattement de charges ou une revalorisation maîtrisée peut suffire à rester sous le seuil. Utilisez Symo pour modéliser l'impact d'un changement de statut sur votre cash-flow net.

Comparez LMP et LMNP sur votre situation réelle

Symo projette les deux statuts en parallèle : cotisations, impôts, déficit reportable et plus-value à la revente. Tous les chiffres, pas d'approximation.

Simuler mon statut →

Les seuils et règles fiscaux présentés correspondent au droit en vigueur en avril 2026 (CGI art. 155-IV, 151 septies, 156-I). Les taux de cotisations SSI sont indicatifs et varient selon la situation personnelle. Les simulations sont simplifiées à des fins pédagogiques et ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique. Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.